¿Enfrenta una ejecución hipotecaria en Florida? Cómo vender antes de la subasta
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¿Todavía puede vender su casa durante una ejecución hipotecaria en Florida? Por lo general, sí. En Florida la ejecución hipotecaria se hace a través de los tribunales y, hasta la venta judicial (foreclosure sale), el propietario generalmente puede vender y liquidar el préstamo en el cierre. Que eso funcione depende del monto de liquidación (payoff), de los otros gravámenes sobre la casa y del tiempo que quede antes de la fecha de la subasta.
Esta página explica el proceso judicial en pasos sencillos, le muestra dónde encontrar la fecha de la subasta en el sitio web del Clerk (secretario del tribunal) del condado y le dice con franqueza lo que una venta puede y no puede hacer. Es información general, no asesoría legal. Somos un comprador en efectivo, no un bufete de abogados, y no podemos detener un caso de ejecución hipotecaria; un abogado de ejecuciones hipotecarias de Florida o un HUD-approved housing counselor (consejero de vivienda aprobado por HUD) puede decirle qué aplica a su caso.
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Primero revisamos la liquidación y el título
Obtenemos el monto de liquidación del prestamista y una búsqueda de título antes de decirle si una venta puede funcionar.
Cierre antes de la subasta
Cuando los números funcionan, programamos el cierre antes de la fecha de la subasta y la compañía de título le paga directamente al prestamista.
La plusvalía restante es para usted
Si el precio es mayor que la liquidación y los otros gravámenes, la diferencia se le paga a usted en el cierre.
Confidencial y sin juzgar
Manejamos estas ventas con discreción y con respeto por una situación difícil.
Cómo funciona la ejecución hipotecaria en Florida
Florida usa la ejecución hipotecaria judicial. El prestamista tiene que presentar una demanda en el circuit court (tribunal de circuito) del condado donde está la casa, y la casa solo puede venderse en una subasta pública ordenada por el juez. Las reglas principales están en el Chapter 702 de los Florida Statutes (Estatutos de Florida), en la sección 45.031 sobre ventas judiciales y en la Florida Rule of Civil Procedure 1.115 (Regla de Procedimiento Civil de Florida), que establece lo que el prestamista debe alegar sobre el pagaré (note) que está haciendo valer.
Los casos avanzan a velocidades muy distintas según el préstamo, el administrador del préstamo (servicer), las defensas o la revisión de alternativas (loss mitigation) y el calendario del tribunal. Las fechas que importan para usted son las de sus documentos judiciales y del expediente del Clerk (docket), no un promedio estatal. Nuestra guía de los plazos de la ejecución hipotecaria en Florida explica con más detalle las opciones en cada etapa.
Los pasos, desde el pago atrasado hasta la subasta
- 1
Pagos atrasados
En la mayoría de las hipotecas sobre una vivienda, las normas federales de administración de préstamos generalmente no permiten la primera presentación de la ejecución hipotecaria hasta que el préstamo tenga más de 120 días de atraso. Aproveche ese tiempo: llame al servicer y pregunte por escrito sobre la reinstalación del préstamo (reinstatement), un plan de pagos, una modificación u otras opciones.
- 2
Demanda y lis pendens
El prestamista presenta una demanda (complaint) y registra un lis pendens (aviso de demanda pendiente), un aviso público de que la demanda afecta la casa. En un préstamo de vivienda la demanda debe estar verificada, y el prestamista debe alegar que tiene el pagaré original o explicar por qué tiene derecho a hacerlo valer (sección 702.015 y Rule 1.115).
- 3
Su plazo para responder
La citación (summons) que le entregan indica el plazo para responder, generalmente 20 días. Si no responde a tiempo, pueden dictar un fallo en rebeldía (default) en su contra. Este es el momento de hablar con un abogado de ejecuciones hipotecarias de Florida, aunque piense vender.
- 4
Sentencia final y fecha de la subasta
Si el tribunal falla a favor del prestamista, la sentencia final (final judgment) fija una fecha de subasta que generalmente no es menos de 20 ni más de 35 días después de la sentencia, a menos que el prestamista acepte una fecha posterior (sección 45.031). El aviso de la subasta se publica antes de que se realice.
- 5
La subasta
El Clerk vende la casa en una subasta pública, que se hace en línea en la mayoría de los condados indicados abajo. El derecho del propietario a redimir la casa pagando el monto de la sentencia generalmente termina cuando el Clerk presenta el certificado de venta (certificate of sale), o más tarde si la sentencia así lo dice (sección 45.0315).
- 6
Después de la subasta
Las partes tienen 10 días después de que se presenta el certificado de venta para objetar. Si nadie lo hace, el Clerk emite un certificado de título (certificate of title) al mejor postor. Si la subasta recauda más que la sentencia y los costos, el antiguo propietario puede tener derecho al sobrante (surplus) y debe presentar un reclamo ante el Clerk; el sobrante no reclamado se reporta un año después de la subasta (sección 45.032).
Cómo encontrar la fecha de su subasta por ejecución hipotecaria
La fecha de la subasta está escrita en la sentencia final y aparece en el expediente del tribunal. Puede buscar el caso en el buscador de registros judiciales del Clerk del condado por su nombre o número de caso, revisar el calendario de subastas por ejecución hipotecaria del Clerk o llamar a la oficina de ejecuciones hipotecarias o de asuntos civiles del Clerk. El Clerk puede confirmar fechas y documentos presentados, pero no puede dar asesoría legal. Los enlaces a la página del Clerk de cada condado están en los recursos oficiales de abajo.
Condado Broward
El Clerk of Courts (secretario del tribunal) realiza las subastas por ejecución hipotecaria en línea en broward.realforeclose.com. La página de Circuit Civil (asuntos civiles del circuito) del Clerk explica el registro de postores y los depósitos.
Condado Miami-Dade
La página Mortgage Foreclosures (ejecuciones hipotecarias) del Clerk enlaza con el sitio de subastas en línea (miamidade.realforeclose.com) y con el buscador de casos Civil, Family and Probate. La Foreclosure Unit (unidad de ejecuciones hipotecarias) puede responder preguntas sobre un caso específico.
Condado Palm Beach
El Clerk & Comptroller (secretario del tribunal y contralor) realiza las subastas en línea, generalmente de lunes a jueves a las 10 a.m., y su calendario de subastas en línea muestra las fechas exactas.
Condado Osceola
Las subastas se hacen en persona en el Osceola County Historic Courthouse (antiguo tribunal histórico del condado), 3 Courthouse Square, Room 204, Kissimmee, a las 11 a.m. en la fecha anunciada. El Clerk publica una lista de las subastas por ejecución hipotecaria programadas.
Condado Polk
Todas las subastas por ejecución hipotecaria son en línea en polk.realforeclose.com. La página Foreclosure Sales (subastas por ejecución hipotecaria) del Clerk enlaza con una búsqueda por número de caso.
Condado Duval
Las subastas son en línea en duval.realforeclose.com, de lunes a viernes excepto los días feriados oficiales, a partir de las 11 a.m. Los casos se pueden buscar en el portal CORE del Clerk por número de caso o por el nombre de una de las partes.
Lo que una venta antes de la subasta puede y no puede hacer
Una venta en efectivo puede ayudar, pero solo si los números y el calendario funcionan. Esto es lo que puede esperar, para que lo compare con una modificación del préstamo, la reinstalación, la bancarrota u otras opciones junto con un abogado o un consejero de vivienda.
Puede liquidar el préstamo en el cierre
Si el precio cubre el monto de liquidación del prestamista y los otros gravámenes, la compañía de título los paga con el dinero de la venta. Una vez que se le paga al prestamista, la demanda ya no tiene una deuda que cobrar; su abogado puede confirmar cómo se cerrará el caso.
Puede dejarle su plusvalía (equity)
El dinero que quede después de las liquidaciones y los ajustes de cierre se le paga a usted en el cierre, en lugar de depender de que una subasta produzca un sobrante que luego usted tendría que reclamar.
No puede detener el caso por sí sola
Firmar un contrato no cancela ni cambia la fecha de la subasta. Solo el tribunal puede cancelar o reprogramar una subasta por ejecución hipotecaria, y el prestamista puede o no aceptar pedir un aplazamiento. El cierre tiene que ocurrir antes de la subasta.
No puede resolver una liquidación mayor que el precio
Si usted debe más de lo que se puede obtener por la casa, la venta necesita que el prestamista acepte menos del saldo total (una venta corta o short sale). Eso requiere la aprobación del prestamista y tiempo, y el prestamista podría reclamar la diferencia a menos que acepte por escrito no hacerlo.
No es asesoría legal ni de crédito
No podemos decirle si tiene defensas, cómo se reportará una venta en su crédito ni si otra opción es mejor para usted. Un abogado de ejecuciones hipotecarias o un consejero de vivienda aprobado por HUD sí puede.
Fuentes oficiales
Estas fuentes oficiales, la mayoría en inglés, le permiten verificar la información general de esta página. Para consejos sobre sus documentos o plazos, consulte con el profesional adecuado en Florida.
- Florida Statutes, Chapter 702 (Estatutos de Florida, capítulo 702)
Los estatutos oficiales de Florida sobre la ejecución hipotecaria.
- HUD: hable con un consejero de vivienda
El punto de partida de HUD para encontrar una agencia de consejería de vivienda aprobada por HUD.
- CFPB: encuentre un consejero de vivienda aprobado por HUD
Busque agencias de consejería aprobadas por HUD cerca de un código postal (ZIP) de Florida.
- Florida Statutes, sección 45.031 (ventas judiciales)
Plazos de la subasta, aviso de venta, el certificado de venta y las objeciones.
- Broward County Clerk of Courts (secretario del tribunal): Circuit Civil y subastas por ejecución hipotecaria
Registro para las subastas por ejecución hipotecaria, depósitos y el enlace a la subasta en línea.
- Miami-Dade Clerk of the Court (secretario del tribunal): Mortgage Foreclosures
La subasta en línea, la oficina de ejecuciones hipotecarias y la búsqueda de casos.
- Palm Beach County Clerk & Comptroller: Foreclosures (ejecuciones hipotecarias)
Días y horarios de las subastas y el calendario de subastas en línea.
- Osceola County Clerk: Foreclosure Sales (subastas por ejecución hipotecaria)
Lugar de la subasta en persona, reglas y la lista de subastas programadas.
- Polk County Clerk: Foreclosure Sales (subastas por ejecución hipotecaria)
Subastas en línea y la búsqueda por número de caso.
- Duval County Clerk: Foreclosure (ejecución hipotecaria)
Calendario de subastas en línea y la búsqueda de casos en CORE.
Cómo funciona una venta directa en Florida
Tres decisiones claras lo llevan desde la primera revisión de la propiedad en Florida hasta el cierre con la compañía de título.
Describa la propiedad en Florida
Comparta la dirección, la condición, si está ocupada y el tiempo que prefiere. Las fotos ayudan, pero no son necesarias para empezar.
Revise la oferta por escrito
Para la propiedad en Florida, revisamos ventas comparables, el título y la condición (incluidos estos puntos: primero revisamos la liquidación y el título; cierre antes de la subasta; la plusvalía restante es para usted) y luego le explicamos los términos en efectivo, sin compromiso.
Elija una fecha de cierre práctica
Si la oferta para Florida le conviene, una compañía de título con licencia verifica la propiedad y los saldos a pagar. Una compra con título limpio puede cerrar en tan solo 10 días, o más adelante si necesita tiempo.
Enfrenta una ejecución hipotecaria: preguntas frecuentes
Respuestas claras para que pueda tomar la mejor decisión.
Por lo general, sí. Usted generalmente sigue siendo el propietario hasta la subasta, así que puede vender y liquidar el préstamo en el cierre, siempre que el precio cubra lo que debe y el cierre ocurra antes de la fecha de la subasta. Consulte a un abogado de ejecuciones hipotecarias de Florida sobre su caso.
No por sí sola. Un contrato firmado no cancela la subasta; solo el tribunal puede hacerlo. Si la venta se cierra y el préstamo se paga por completo antes de la subasta, la deuda que motivó la demanda ya está pagada. Un abogado puede confirmar qué pasa con el caso.
Está en la sentencia final y en el expediente del tribunal. También puede buscar en los registros de casos en línea del Clerk (secretario del tribunal) del condado o en su calendario de subastas por ejecución hipotecaria, o llamar a la oficina de ejecuciones hipotecarias del Clerk y preguntar.
En ese caso, una venta solo funciona si el prestamista acepta recibir menos de la liquidación total, lo que se conoce como venta corta (short sale). Requiere la aprobación del prestamista y tiempo, y el prestamista podría cobrar el saldo restante a menos que acepte por escrito no hacerlo. Hable con un abogado antes de firmar.
Sí. Las agencias de consejería de vivienda aprobadas por HUD ofrecen consejería sobre ejecuciones hipotecarias, a menudo gratis o a bajo costo. Puede buscar una a través de HUD o de la herramienta de consejeros de vivienda de la Consumer Financial Protection Bureau (Oficina para la Protección Financiera del Consumidor).
Otras situaciones en las que ayudamos
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