Cómo vender una casa con gravámenes en Florida

La compañía de título empieza por los registros oficiales del condado. Esa búsqueda encuentra hipotecas y líneas de crédito sobre el valor de la vivienda (home equity lines), sentencias de pago de dinero registradas, reclamos de gravamen (claims of lien) de contratistas y asociaciones, órdenes de cumplimiento del código registradas y avisos de gravamen fiscal federal (notices of federal tax lien). Los impuestos a la propiedad se revisan por separado con el tax collector (recaudador de impuestos); según la sección 197.122, son un gravamen de primer rango, por delante de todos los demás gravámenes, desde el 1 de enero del año en que se imponen.

Algunas de las deudas que detienen un cierre nunca se registran ante el Clerk. Un caso del código con una multa que sigue corriendo, una factura de agua o alcantarillado de la ciudad sin pagar, una cuota especial (special assessment) o un permiso de construcción abierto están en los archivos de la ciudad, o en los del condado si la parcela no está dentro de un municipio. Por eso la compañía de título también pide una búsqueda de gravámenes municipales, que algunas oficinas llaman carta de gravámenes (lien letter). Cada gobierno fija su propia tarifa y su propio plazo de respuesta: compare los procesos en nuestras páginas de Tamarac, Dania Beach y Miramar.

Una vez que se conocen todos los gravámenes, cada acreedor da una cifra de liquidación por escrito válida hasta la fecha de cierre. El administrador de una hipoteca (servicer) debe enviar una carta de estoppel (estoppel letter) dentro de los 10 días siguientes a una solicitud por escrito, detallando el capital, los intereses y otros cargos, más el interés diario después de esa fecha (sección 701.04(1)). Una asociación de propietarios (HOA) debe entregar su certificado de estoppel (estoppel certificate) dentro de 10 días hábiles, y el certificado es válido por 30 días, o 35 si se envía por correo (sección 720.30851). Después de que se paga, el prestamista hipotecario tiene 60 días para registrar una liberación (release) (sección 701.04(2)), y la misma regla de 60 días aplica a otros gravámenes y sentencias (sección 701.04(3)).

El Article X, section 4 de la Florida Constitution protege el homestead de la venta forzosa, y ninguna sentencia ni decreto se convierte en un gravamen sobre él. La protección tiene excepciones enumeradas: los impuestos y las cuotas sobre la propiedad, las deudas para comprar, mejorar o reparar la casa, y el trabajo realizado en la propiedad. Cubre hasta medio acre dentro de una ciudad, o 160 acres fuera de ella, y protege la casa donde usted vive, no una propiedad de alquiler ni una segunda vivienda.

La protección del homestead impide que un acreedor fuerce una venta. No borra un gravamen registrado. El Attorney General (Fiscal General) de Florida ha descrito que los tribunales tratan un gravamen del código sobre un homestead como inejecutable y no como inválido, y ha dicho que podría ejecutarse si la propiedad perdiera su condición de homestead. En una venta voluntaria, la aseguradora de título del comprador revisa cada gravamen registrado, así que los gravámenes del código normalmente se pagan, se reducen o se liberan en el cierre incluso en un homestead. Las sentencias de pago de dinero registradas son distintas: cuando se cumplen las condiciones de la aseguradora de título (title underwriter), la compañía de título puede cerrar con una declaración jurada de homestead sin pagarlas. Si eso aplica a su caso es una pregunta para la compañía de título y un abogado de Florida.