Compramos casas en Hialeah Gardens, Florida

Desde el 15 de abril de 2024, la ciudad exige que toda solicitud de búsqueda de gravámenes (liens), de violaciones de código, de deudas de agua y alcantarillado y de permisos abiertos o vencidos se haga por medio de Lien Library, Inc., una plataforma en línea. La tarifa fija es de $325 y se paga en línea con la solicitud. Usted crea una cuenta, ingresa la dirección, paga y sigue el estado en su panel. El informe cubre los gravámenes registrados, las violaciones de código, las deudas de agua y alcantarillado, un estado de cuenta detallado y cualquier permiso abierto o vencido.

La deuda de agua está en esa lista porque Hialeah Gardens tiene su propio Departamento de Agua y Alcantarillado (Water and Sewer Department), que le compró el sistema a la Ciudad de Hialeah en 1985 y tiene sus oficinas en 13601 NW 107 Avenue. Los casos de código están a cargo de la Oficina de Cumplimiento de Código (Code Compliance Office), junto al Ayuntamiento, en el Departamento de Construcción y Zonificación (Building and Zoning Department), en 10001 NW 87 Avenue. Esa oficina cubre licencias, prevención de incendios, construcción, uso de la tierra, vivienda mínima, contratistas y letreros.

Cuando nos vende a nosotros, no necesita comprar este informe. Nuestra compañía de título lo pide cuando se firma el contrato, y lo que se deba se paga en el cierre, como muestra la declaración de liquidación (settlement statement).

El Departamento de Construcción (Building Department) publica lo que puede hacer un propietario con una violación pendiente. Una opción es solicitar un permiso de construcción con un levantamiento de la obra terminada (as-built survey), dos juegos de planos de trabajo y una carta que certifique la obra, firmada y sellada por un arquitecto o ingeniero registrado. Se puede exigir una zanja de retención (retention swale) para el drenaje. La segunda es un permiso de demolición: quitar lo que se construyó sin permiso y pedir las inspecciones requeridas. La tercera es una variación (variance), si la obra invade un retiro obligatorio o excede la cobertura permitida del lote. La ciudad añade que un permiso de demolición en una casa de lote sin retiro lateral (zero-lot-line) debe cumplir con las Ordenanzas 93-14 y 95-17.

Los trámites del permiso tienen sus propias reglas. La firma del dueño en la solicitud debe estar notarizada, y los levantamientos deben estar certificados y tener menos de seis meses. En un condominio, un townhouse u otro desarrollo con asociación de propietarios, la ciudad pide una carta de la asociación que describa la obra aprobada.

No tiene que escoger una opción antes de vender. Leemos el aviso de violación y el registro de permisos, ponemos precio a la casa tal como está y confirmamos con la compañía de título lo que hay que resolver en el cierre. Esto es información general; el Departamento de Construcción, en el (305) 558-4114 ext. 221, puede confirmar lo que se aplica a su dirección.

El Condado de Miami-Dade tiene un programa de recertificación de edificios desde 1975, bajo la sección 8-11 del Código del Condado. La mayoría de los edificios construidos en 1993 o después se recertifican a los 30 años y luego cada 10 años. Las casas unifamiliares, los dúplex y los edificios con una carga de ocupación de 10 personas o menos y 2,000 pies cuadrados o menos no pasan por este programa, así que importa sobre todo a los dueños de condominios y de edificios pequeños de apartamentos. Un ingeniero o arquitecto registrado en Florida prepara los informes, que se deben entregar dentro de los 90 días del aviso. El portal de carga del condado es para las áreas no incorporadas, así que pregunte al Departamento de Construcción de la ciudad cómo se presenta un edificio de Hialeah Gardens.

La ley estatal añade una inspección de hito (milestone inspection) para los edificios de condominio y cooperativa de tres o más pisos habitables: a más tardar el 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, y luego cada 10 años. La asociación debe entregar a cada propietario el resumen del inspector dentro de los 45 días de recibir el informe.

En sus propios casos, el condado advierte que una recertificación no hecha trae una citación, una multa inicial de $510, posibles multas de hasta $10,000 por violación y posiblemente un gravamen. Si un edificio que usted vende tiene uno de estos casos abierto, avísenos. Leemos el aviso y los informes, y ponemos precio a la propiedad con esos costos incluidos. Esto es información general; un abogado de Florida o el Departamento de Construcción puede confirmar lo que se aplica a su edificio.