Cómo vender un condominio en Florida con una cuota especial

La sección 553.899 de los Florida Statutes (Estatutos de Florida) exige una inspección de hito (milestone inspection) en los edificios residenciales de condominios y cooperativas de tres o más pisos habitables, a más tardar el 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años y cada 10 años después de eso; las autoridades locales pueden exigirla antes según las condiciones locales. La sección 718.112 exige que esos edificios tengan un estudio de reservas de integridad estructural (structural integrity reserve study) por lo menos cada 10 años, que cubra elementos como el techo, la estructura, la protección contra incendios (fireproofing), la plomería, la electricidad, la impermeabilización y las ventanas. Cuando una inspección encuentra que hacen falta reparaciones, o un estudio muestra que las reservas no alcanzan, las asociaciones suelen cubrir la diferencia con una cuota especial o un préstamo.

Según la sección 718.116, un dueño es responsable de las cuotas que vencen mientras es dueño de la unidad, y el nuevo dueño es solidariamente responsable (jointly and severally liable) con el dueño anterior de las cuotas sin pagar hasta la transferencia. En la práctica, la compañía de título pide un certificado de estoppel (estoppel certificate), que la asociación debe emitir dentro de los 10 días hábiles siguientes a la solicitud, y ese certificado muestra lo que se debe y lo que se ha impuesto. Los formularios estándar de contrato de Florida reparten las cuotas según cuándo se impusieron (levied or imposed), así que lea esa cláusula con cuidado.

Las cuotas grandes, las reparaciones pendientes o las reservas bajas también pueden hacer que a un comprador le cueste conseguir una hipoteca para una unidad en el edificio, y eso reduce el mercado de compradores tradicionales. Una compra en efectivo no depende de que un prestamista apruebe el edificio. Revisamos el informe de inspección, el estudio de reservas, el presupuesto, las actas y el estoppel, y luego hacemos una oferta por escrito que muestra cómo se manejó la cuota.

Según la sección 718.503, el comprador de una unidad de reventa tiene derecho, por cuenta del vendedor, a copias actualizadas de la declaración (declaration), los artículos (articles), los estatutos (bylaws) y las reglas, el presupuesto anual y el estado financiero, la hoja de preguntas frecuentes (frequently asked questions sheet), el resumen del inspector de cualquier milestone inspection, y el estudio de reservas de integridad estructural más reciente o una declaración de que no se ha hecho ninguno. A menos que el comprador los haya recibido más de 7 días antes de firmar, puede cancelar dentro de los 7 días, sin contar fines de semana ni días feriados legales, después de firmar y recibirlos.

Ese plazo de cancelación es una de las razones por las que conviene revelar las cuotas pendientes desde el principio: un comprador que se entera de ellas por los documentos simplemente puede retirarse. Pídale el paquete completo a su compañía administradora en cuanto decida vender.